Ein Energieausweis – Pflicht für Immobilienverkäufer und Vermieter
Seit Mai 2021 ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kraft, das die Energieeinsparverordnung (EnEV) abgelöst hat. Das GEG regelt die Pflicht, einen Energieausweis vorzulegen, sobald man seine Immobilie verkaufen oder neu vermieten möchte.
Wir von Stark Immobilien verraten Ihnen im Folgenden, welche Rechte und Pflichten mit dem Energieausweis verbunden sind, welche Arten von Energieausweisen es gibt und worauf Sie unbedingt achten sollten.
Eines sei vorab verraten: Wer uns beauftragt, kann sich das Lesen dieses Artikels eigentlich schon sparen, denn wenn Sie uns beauftragen, kümmern wir komplett um das Thema Energieausweis und übernehmen auch die vollständigen Kosten für die Erstellung.
Wann braucht man einen Energieausweis?
Bei Neubauten ist ein Energieausweis in der Regel vorgeschrieben, bei Bestandsbauten ist er nur Pflicht, wenn das Haus oder die Wohnung neu vermietet oder verkauft werden sollen. Hintergrund ist, dass potentielle Käufer und Mieter wissen sollen, wie es um die Treibhausemissionen des Gebäudes bestellt ist. Die Daten des Energieausweises werden daher oft bereits in der Immobilienanzeige veröffentlicht, müssen ansonsten aber spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden.
Wer seine Immobilie selbst bewohnt, benötigt keinen Energieausweis, gleiches gilt für Mieter in bereits bestehenden Mietverhältnissen, die darauf auch keinen Anspruch haben. Wer seine Immobilie saniert und/oder durch eine energetische Gesamtbilanzierung die Anforderungen an ein KfW-Effizienzhaus erfüllt, muss ebenfalls einen Energieausweis erstellen lassen.
Wie so oft bestätigen aber auch hier Ausnahmen die Regel. Sehr kleine Gebäude unter einer Nutzfläche von 50 m² sind von der Energieausweispflicht ebenso befreit wie beispielsweise Baudenkmäler. Gleiches gilt, wenn nur „Kleinigkeiten“ in Einzelschritten saniert werden (z. B. Austausch der Fenster).
Welcher Energieausweis für welches Gebäude?
Es gibt zwei verschiedene Arten des Energieausweises: Den so genannten Bedarfsausweis und den Verbraucherausweis. Sie unterscheiden sich in erster Linie durch die Methode, wie die jeweiligen Energiewerte ermittelt werten. Günstiger und weniger aufwändig in der Ermittlung der Werte ist der Verbrauchsausweis. Im Umkehrschluss ist dieser natürlich auch weniger aussagekräftig als der Bedarfsausweis.
Aber: Immobilienverkäufer und Vermieter dürfen sich nicht aussuchen, welche Art von Ausweis erstellt wird. Die entsprechenden Richtlinien lauten wie folgt:
- Bestandsbauten mit 1 – 4 Wohneinheiten, Bauantrag vor dem 01.11.1997, Anforderungen der 1. Wärmeschutzverordnung nicht erfüllt: Bedarfsausweis.
- Bestandsbauten mit 1 – 4 Wohneinheiten, Bauantrag vor dem 01.11.1997, Anforderungen der 1. Wärmeschutzverordnung sind erfüllt: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis.
- Bestandsbauten mit 1 – 4 Wohneinheiten, Bauantrag nach dem 01.11.1997: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis.
- Bestandsbauten mit 5 oder mehr Wohneinheiten, unabhängig vom Zeitpunkt des Bauantrags: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis.
- Neubauten: Bedarfsausweis
Wichtig zu wissen: Um einen gültigen Verbrauchsausweis ausstellen zu lassen, müssen die vollständigen Verbrauchs- und Heizkostenabrechnungen von drei aufeinander folgenden Jahren vorliegen und das Ende des Abrechnungszeitraumes darf höchstens 18 Monate zurückliegen. Bedeutet: Wurde das Gebäude vor kurzem saniert oder wird es dezentral über Gasetagenheizungen beheizt, muss statt des Verbraucherausweises ein Bedarfsausweis erstellt werden.
Die Skala der Energieeffizienzklassen reicht von A+ bis H. Altbauten liegen durchschnittlich in der Klasse E.
Energieausweis für gewerbliche Immobilien
Bei gewerblich genutzten Immobilien wird ein so genannter „Energieausweis für Nichtwohngebäude“ benötigt. Im Gegensatz zu den Ausweisen für privat genutzte Immobilien enthält dieser auch Informationen über die Klimatisierung, die Lüftung und die Beleuchtung. Für gemischt genutzte Immobilien – also Gebäude mit Wohneinheiten und gewerblichen Flächen – müssen ggf. dann getrennte Energieausweise erstellt werden.
Wer trägt die Kosten für den Energieausweis? Und wie erhalte ich einen Energieausweis für mein Haus?
Bezüglich der Frage, wer für die Kosten aufkommt, gibt es eine einfache Antwort: Immer der Eigentümer. Zudem dürfen die Kosten für den Energieausweis auch nicht auf den oder die Mieter umgelegt werden. Bei Eigentumsgemeinschaften teilt sich das Kollektiv die Kosten.
Die Ausstellung von Energieausweisen ist wenigen Personengruppen mit entsprechender Qualifikation vorbehalten. In der Regel sind dies Architekten bzw. Planer, Heizungsbauer, Ingenieure, Energieberater oder auch Schornsteinfeger.
Stolperfalle Immobilienanzeige
Das hat die Relevanz des Energieausweises enorm gestärkt – und das kann Auswirkungen auf die verpflichtenden Inhalte von Immobilienanzeigen haben. Beispielsweise müssen die wichtigsten Kerninformationen wie die Art der Beheizung oder das Baujahr bereits in der Immobilienanzeige enthalten sein. Sofern der entsprechende Energieausweis nach dem 01.05.2014 ausgestellt wurde und es sich um ein Wohngebäude mit einer bestimmten Effizienzklasse handelt, muss sogar der gesamte Energieausweis veröffentlicht werden. Bei älteren Ausweisen ohne Energieeffizienzklasse können die Daten in eine entsprechende Klasse umgerechnet werden – in diesem Fall ist die Veröffentlichung jedoch freiwillig.
Wichtig zu wissen: Zuwiderhandlungen gelten als Ordnungswidrigkeit und können daher auch angezeigt und mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro bestraft werden.
Heizung keinen neuen Ausweis erstellen lassen. Dennoch ist es sinnvoll dies zu tun, damit Wer stets auf der sicheren Seite sein will, überlässt die Themen rund um den Energieausweis und der korrekten Inserierung von Immobilienanzeigen einfach uns – den Profis von Stark Immobilien. Ihr weiterer Vorteil: Die Kosten für die Erstellung des Energieausweises übernehmen wir für Sie!
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